AS東海のサブリース・賃貸経営代行サービスは、愛知・岐阜・三重を中心に対応しております。

サブリースのご案内

サブリースとは？

A.サブリースとは、賃貸のオーナー様に代わって弊社が賃貸住宅を借り上げ、第三者に転貸するシステムです。
入居者の募集から建物のメンテナンスまで一括して不動産会社が請け負いますので、賃貸のオーナー様にとって管理の手間が省けたり、税務上の手続きが簡便化されます。
また、一括借り上げで入居者からみた貸主は不動産会社となりますので、家賃滞納や住人トラブルなどは弊社が対応するメリットもあります。

サブリース契約時、諸費用が必要ですか？

A.特別な費用はかかりません。
また、家賃滞納、クレーム、退去の立ち会い、リフォーム手順、建物管理等は、すべて当社がお引き受けします。

賃料査定は有料ですか？

A.賃料査定は無料です。
お気軽にご相談ください。

賃貸経営代行

計画はどのように立てたらいいですか？

A.資金計画から間取り、設備、デザイン、家賃の設定、入居者の募集、そして運営・管理まで、全ての問題点をチェックしたうえでご満足のいくプランをご提案いたします。
詳しくはお気軽にご相談ください。

入居者募集の開始時期は？

A.建物の着工とほぼ同時に、入居者の募集を開始します。
インターネットや新聞広告、チラシ、看板など、独自のネットワークをフルに活かして、効果的な募集活動を展開しております。
詳しくはお気軽にご相談ください。

どのような需要が多いのですか？

A.まずプランニング（需要動向や市場動向の調査、査定）から始め、それに沿って設計（間取り、設備、デザインの設定など）を行い、資金計画（家賃・管理費・敷金・返済額・税金など）を設定いたします。
もちろん税務対策も忘れません。
詳しくはお気軽にご相談ください。

不動産売買

【資金調達について】

収入が少なくても融資は受けられますか？

A.受けられます。
定年退職後の方でも融資は受けられています。
御相談頂ければお客様の資産状況に応じて金融機関を御紹介致します。
尚、連帯保証人に所得が有る場合、本人と連帯保証人の所得や資産状況が合算されて評価されますので、より有利な条件での御借入れが可能にもなります。

自己資金はどのくらい必要ですか？

A.多ければ多いほど有利な条件で融資を受けることができますが、通常は物件購入価格の20％～30％程度、最低でも1割。
当然、自己資金額の比較が高いほど、その後の返済が楽になります。
※自己資金の割合については目安であり、資産背景や状況で変化します。

融資を受けるには保証人が必要ですか？

A.年齢が若い場合や法人で代表者が連帯保証人になる場合、実質不要となりますが、原則は必要とお考え下さい。
配偶者、御両親等であれば返済能力は問われませんので御相談されることをお薦めします。

【不動産経営を始めるにあたって】

新築(築浅)物件と中古物件どちらが有利でしょうか？

A.新築物件にも中古物件にもそれぞれメリットがありますので一概にどちらが有利とは言えません。
『新築』、『中古』と分けて検討するのではなく、御自身の購入目的や状況に応じて物件選択をしていかれた方が良い物件が見つかるかもしれません。

複数棟のアパート・ビルを購入していく為にはどのようにすればよいですか？

A.なるべく最初の1棟めで自己資金を使わないことです。
頭金は1棟あたり物件価格の10%～15%に留め、返済年数を長めにしてキャッシュフローが良くなるように融資を受けます。
1棟目の購入により所得が増えていますので、2棟目時点で負債は増えているものの融資は受けやすくなっています。
3棟目以降も同様となりますが、できれば各アパート・ビルからの収益は次の物件購入時の頭金となるよう積立ておかれればより早いペースで購入を進めることも可能となります。
また、リスクヘッジを狙うならば、それぞれ違った立地や、間取り、設備の物件を選ぶ必要があるでしょう。

空室の多いアパート・ビルの購入は不安に感じますが大丈夫でしょうか？

A.入居状況の良し悪しと物件の良し悪しが必ずしも一致するという訳ではありません。
購入後に即、多くの家賃収入が入るのは入居状況が良い物件ですが、空室が多い物件でも、所有者や管理会社が変わることで募集方法の改善や設備面の"てこ入れ"などにより2~3か月で満室にしてしまうことも可能です。
通常、入居状況の悪い物件は販売価格が下がる傾向が見られますので、結果的に優良物件となる場合もあります。
家付けのタイミング等を考慮した購入の時期や計画を立てることが重要です。

【購入後の費用】

アパート・ビルの購入後、定期的にかかる経費は何がありますか？

A.固定資産税などの租税公課、共用部分の電気代や照明器具の交換費用、入退去に関わるリフォーム費用、火災保険料、管理会社への管理委託費用、清掃費用、募集時の広告料が一般的なものです。
委託する管理会社によって定期的な経費は異なります。
弊社の場合ですと、入退去に関わるリフォーム費用のご負担が軽減する契約方法を入居者と交わしています。
その他に、エアコンや給湯器等の付帯設備の故障に備え改修建物の築年数や状態により一定額を修繕費用として積み立てておくことが必要です。

• 広告料・・・入居者募集時に賃貸業者へ支払う入居促進費用。
  通常は決定家賃の1か月（税別）を成約時に所有者様が支払っています。

アパート・ビルの修繕費はどのくらいかかるのでしょうか？

A.購入時の状態により将来掛かる修繕費は変わります。
先々必要になる経費であることは間違いありませんので準備はしておかなければなりません。
エアコンや給湯器等の電気系統のある付帯設備は、稀に10年未満で故障することがありますが、建物自体では10年未満で修繕費が掛かることは新築物件では少ないと考えられますが、10年目以降に備えてしっかりと積み立てしておきたいところです。
中古物件の場合は、購入直後に設備の故障や建物の補修が必要となることも考えられます。
購入前に建物の状態や築年数をふまえ修繕費を事業計画に組み込んでおきましょう。

【その他】

アパート・ビルの火災保険の保証内容を教えてください。

A.保険会社により内容は異なりますが、住宅総合保険の加入により火災はもちろんのこと、落雷、台風による災害、洪水による床上浸水、給排水管からの漏水、盗難による被害等、さまざまなリスクに備えることができます。
また、保険金額の設定方法については、築後経過年数とは関係なく現在同じ建物を建てた場合にかかる金額(=再調達価額)で設定することが望ましいと言われています。
経過年数を差し引いた「時価」を保険金額として契約してしまった場合、万が一火災等の事故で損害を受けたとしても十分な保険金が支払われない可能性が高いということです。
さらに「家賃収入特約」というオプションを付けられる保険会社もあり、事故によって賃貸物件の家賃収入が入らなくなった場合の損失額を補償することもできます。

金利上昇リスクはありますか?

A.金利の上昇は返済額の上昇を意味しますので避けたいものです。
融資を受ける際、変動金利より若干割高にはなりますが固定金利を選択することで一定期間金利の変動を回避することは可能です。
固定金利の期間は金融機関によって異なりますが、一般的には最長10年としている場合が多いようです。
参考までに主要行が変動金利の基準とする日銀の短期プライムレートの推移を見ると、金利が2%を割り1.625%となった平成7年9月以来、最も金利が上昇したのは平成19年3月の1.875%、最も低下したのは平成11年11月の1.375%です。
変動差は僅か0.5%で大きな変化ありませんでした。